1. Immobilienkauf in Spanien

Anders als im deutschen Recht bedarf der Kaufvertrag über eine Immobilie in Spanien weder der Schriftform, noch der notariellen Beurkundung. Allerdings ist die notarielle Beurkundung Voraussetzung für eine Eintragung im Grundbuch. Der Grundbucheintrag wiederum ist für den Erwerber unerlässlich, da er ansonsten keine gefestigte Rechtsposition erwirbt und beispielsweise vor der Gefahr einer unberechtigten Weiterverfügung des noch eingetragenen Voreigentümers schutzlos ausgeliefert ist. Aus diesem Grund muss jeder Immobilienkauf in Spanien notariell beurkundet werden.

Obwohl die Parteien im Grunde genommen sofort zum Notar gehen könnten, kommen in der Praxis aus unterschiedlichen Gründen im Vorfeld des Notarvertrages noch andere Verträge zur Anwendung.

Hat der Interessent seine Traumimmobilie gefunden, sind häufig noch eine Fülle von Fragen zu klären: Ein Architekt oder Sachverständiger soll sich die Immobilie anschauen, mit der Bank ist über eine Finanzierung zu verhandeln, mit dem Steuerberater oder Rechtsanwalt ist die Vertragsgestaltung zu klären und der Verkäufer muss diverse Papiere der Immobilie besorgen.

Bis zur Unterzeichnung des notariellen Vertrages vergehen daher meist noch einige Wochen, wobei die Parteien sich jedoch schon vorher in irgendeiner Weise vorläufig oder endgültig binden wollen. Die häufigsten Vertragsformen hierfür sind der Reservierungsvertrag, der Optionsvertrag und der privatschriftliche Kaufvertrag.

Der Reservierungsvertrag
Hat der Käufer bloß ein gesteigertes Kaufinteresse, kommt der Reservierungsvertrag in Betracht. Mit ihm verpflichtet sich der Verkäufer, dem Kaufinteressenten gegen eine meist geringe Reservierungsgebühr die Immobilie für einige Tage freizuhalten. Entscheidet sich der Interessent innerhalb der Frist zum Kauf wird meist die Reservierungsgebühr auf die Optionsgebühr oder den Kaufpreis angerechnet.

Der Optionsvertrag
Eine viel intensivere Bindung bietet der Optionsvertrag. Bei diesem gewährt der Verkäufer (Optionsgeber) dem Käufer (Optionsnehmer) in der Regel gegen Entrichtung einer Optionsgebühr das Recht, die Immobilie innerhalb einer Optionsfrist zu einem bestimmten Kaufpreis zu erwerben. Der Verkäufer darf innerhalb dieser Frist nicht an einen Dritten verkaufen. Häufig beträgt die Optionsgebühr 10% des Kaufpreises, die im Falle eines Kaufes auf den Kaufpreis angerechnet wird und sonst beim Verkäufer verbleibt. Übt der Käufer sein Optionsrecht aus und kann der Verkäufer seine Pflicht zur Übertragung des Eigentums nicht erfüllen, weil er beispielsweise die Immobilie zu einem höheren Preis an einen Dritten verkauft hat, wird üblicherweise vereinbart, dass der Verkäufer dem Käufer die Optionsgebühr in doppelter Höhe zurückzahlen muss. Ob der Käufer daneben oder alternativ noch das Recht zur Vertragerfüllung hat, hängt von der Formulierung des Optionsvertrages ab.

Der privatschriftliche Kaufvertrag
Mit Abschluss eines privatschriftlichen Kaufvertrages wird die Immobilie rechtswirksam verkauft. Dieser Vertrag kommt häufig dann zur Anwendung, wenn die Parteien den Kauf sofort besiegeln wollen und die Absicht haben, zur Steuerersparnis im Notarvertrag einen geringeren Kaufpreis anzugeben. In diesem Vertrag wird der wahre Kaufpreis eingetragen. Diese Praxis ist zwar üblich, aber nichts desto trotz rechtswidrig.

Der notarielle Kaufvertrag
Der notarielle Kaufvertrag, gemeinhin "escritura" genannt, ist wie erwähnt Voraussetzung dafür, dass der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann.Neben den personenbezogenen Daten der Parteien enthält die Notarurkunde im Wesentlichen die genaue Beschreibung der Immobilie mit den ggf. vorhandenen Belastungen, den Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten. Der spanische Notar hat bei der Erstellung von Grundstückskaufverträgen einen beschränkten Pflichtenkatalog. Er muss sich von der Identität der Parteien überzeugen und aufgrund eines vorher beantragten aktuellen Grundbuchauszugs prüfen, ob die Angaben der Parteien sich mit den Daten des Eigentumsregisters decken. Er achtet darauf, dass die letzte Quittung über die örtliche Gemeindesteuer und beim Verkauf eines Objekts in einer Gemeinschaftsanlage die Bescheinigung des Verwalters und Präsidenten über die Zahlung der Gemeinschaftskosten vorliegt. Spätestens innerhalb von 24 Stunden nach Unterzeichnung der Noraurkunde hat der Notar dem Grundbuchamt über die erfolgte Beurkundung zu unterrichten.

Das spanische Eigentumsregister, das Grundbuch
Gleichzeitig mit der Unterrichtung des Verkaufes durch den Notar erfolgt eine Vormerkung im Grundbuch, wodurch eine andere Eintragung für 10 Tage blockiert wird. Legt der Käufer innerhalb dieser Frist die Verkaufsurkunde beim Grundbuchamt vor, wird die Vormerkung um weitere 60 Arbeitstage verlängert. Nachdem die Grunderwerbsteuer beim Finanzamt bezahlt wurde, kann die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuchamt erfolgen.

2. Steuern beim Kauf der Immobilie
Es kann zwischen den einmaligen und den laufenden Steuern unterschieden werden.

Einmalige Steuern
Beim Kauf einer Immobilie muss der Käufer entweder Mehrwertsteuer (IVA) oder Grunderwerbsteuer (ITP) zahlen.

Mehrwertsteuer (IVA)
Die Mehrwertsteuer fällt nur beim Verkauf durch einen Unternehmer an. Diese beträgt 18% bei Verkauf von Bauland und Geschäftsgrundstücken. Bei erstmaligem Verkauf von neu gebauten Eigentumswohnungen und Ein- oder Mahrfamilienhäusern fällt lediglich 8% I.V.A. an. Alle späteren Übertragungen unterliegen nicht der Mehrwertsteuer, sondern der ITP in Höhe von 7%.

Zur Ankurbelung der Bauwirtschaft und zur Beschleunigung des Verkaufs fertig gestellten Wohnraums, hat die Zapatero-Regierung befristet bis zum 31.12.2011 die Mehrwertsteuer (IVA), die beim Ersterwerb einer Immobilie vom Bauträger anfällt und 8 % beträgt, auf 4 % herabgesetzt.

Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Verkäufen, die nicht der Mehrwertsteuer unterliegen, fällt die Grunderwerbsteuer (ITP) an. Diese beträgt 7%.

Laufende Steuern
Als laufende Steuern fallen für den Käufer die Grund- und Einkommensteuer an.

Grundsteuer
Die Grundsteuer (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) wird auf den Wert von Land- und Stadtgrundstücken auf der Basis des Katasterwertes von der Gemeinde erhoben und ist jährlich zu entrichten. Die Höhe der Grundsteuer ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 0,3% und 0,4% des Katasterwertes.

Einkommensteuer
Vermietet der Eigentümer seine Immobilie, hat er grundsätzlich Einkommensteuer zu zahlen. Handelt es sich um einen residenten Vermieter kommt in der Regel nur 50% der Mieteinnahmen zum Ansatz. Der Steuersatz ist progressiv und richtet sich nach seinem persönlichen Gesamteinkommen. Aufwendungen sind absetzbar. Beim nicht-residenten Vermieter beträgt der Steuersatz einheitlich 24%. Doch selbst im Falle der Selbstnutzung durch den Immobilieneigentümer fällt Einkommensteuer an, wenn er die Immobilie nicht als seine gewöhnliche Wohnung benutzt. In diesem Falle wird ihm ein fiktives jährliches Einkommen von 2% oder 1,1% des Katasterwertes zugerechnet, und zwar abhängig davon ob der Katasterwert nach dem 01.01.1994 aktualisiert wurde (in diesem Falle 1,1%).

Vermögensteuer
Durch Gesetz vom 23.12.2008 wurde die Vermögensteuer in Spanien "ausgesetzt", und zwar rückwirkend zum 01.01.2008, so dass ab dem Jahre 2008 keine Vermögensteuer mehr abgegeben werden musste. Die Zapatero-Regierung hatte sich dadurch eine Belebung der Wirtschaft versprochen. Durch Dekret vom 19.08.2011 wurde die Vermögensteuer in "abgespeckter" Form als sog. Reichensteuer - befristet für 2011 und 2012 - wieder eingeführt. Widerum mit der Begründung, dies zur Ankurbelung der Wirtschaft zu benötigen. Sie liegt bei 0,2 bis 2,5 % des Vermögens, wobei jeder Steuerschuldner einen Freibetrag von 700.000 € hat. Die PP-regierten autonomen Regionen sehen darin ein Wahlkampfmanöver (Neuwahlen sind im November 2011) und haben angekündigt, in den Regionen, in denen sie regieren, diese Steuer nicht zu erheben. Möglicherweise wird sie bei einem wahlsieg der PP wieder ausgesetzt.

3. Steuern beim Verkauf der Immobilie
Auf Seiten des Verkäufers fällt die die gemeindliche Wertzuwachsteuer (Plusvalía) und die Gewinnsteuer im Rahmen der Einkommensteuer an.

gemeindliche Wertzuwachssteuer (Plusvalía)
Die Plusvalía besteuert den Wertzuwachs von Grund und Boden (nicht der Baulichkeiten) seit dem letzten Übertragungsvorgang. Während sie nach dem Gesetz der Verkäufer zu entrichten hat, wird sie in der Praxis häufig vertraglich dem Käufer auferlegt. Dies ist nicht möglich, wenn der Verkäufer als Unternehmer einem Privatmann die Immobilie verkauft. Berechnungsbasis für die Steuer ist der Katasterwert (valor catastral), der aus der jährlichen Gemeindesteuerquittung abgelesen werden kann.

Gewinnsteuer/Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie unterliegt der Einkommensteuer. Der Steuersatz beträgt sowohl für Residente als auch für Nicht-Residente einheitlich 19%. Der Gewinn errechnet sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen dem damaligen Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis. Die Inflation wird unter Anwendung eines bestimmten Multiplikationskoeffizienten berücksichtigt und die Kosten, Steuern und Aufwendungen für Wertverbesserungen sind abzugsfähig. Weiterhin bestehen diverse Steuervergünstigungen - z.B., wenn die Immobilie vor dem 31.12.1994 angeschafft wurde. Ist der Verkäufer Nicht-Resident, ist der Käufer verpflichtet 3% des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Gewinnsteuer des Verkäufers an den spanischen Fiskus abzuführen.

4. Serviceleistungen im Zusammenhang mit Recht und Steuern

Einholung von Auszügen aus dem Eigentums- und Handelsregister
In Erbschafts- und Ehestreitigkeiten sowie in Zwangsvollstreckungs- und Insolvenzverfahren werden wir immer häufiger um Hilfestellung bezüglich Auskünften aus dem Eigentums- oder dem Handelsregister gebeten. Wir haben uns deshalb entschlossen, die Einholung derartiger Auskünfte in unser Serviceprogramm aufzunehmen. Wir können die Übermittlung des angefragten Auszuges binnen 24 Stunden garantieren. Wir berechnen dafür die folgenden Gebühren: 1. Auszug aus dem Eigentumsregister, Pauschale 100,00 € zzgl. 18% IVA, 2. Auszug aus dem Handelsregister, Pauschale 100,00 € zzgl. 18% IVA. Anfragen sind zu richten an unsere Zentrale Santa Ponsa (+34 971 695 255).